10月31日，人民銀行官網增設新欄目“商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率”引發(fā)關注。北京商報記者注意到，該欄目公布了最新數(shù)據(jù)：2024年第三季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率為3.33%。
回顧9月29日晚，降房貸、降首付、去庫存、延期限……一整套房地產政策“組合拳”齊發(fā)，曾讓市場激動不已，尤其是事關上億人的存量房貸利率下調，相關進展持續(xù)披露中。
北京商報記者從權威人士處了解到，中國人民銀行公告〔2024〕第11號完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，促進商業(yè)銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。
此外，自2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。那么，未來房貸利率加點幅度如何動態(tài)調整？重定價周期又該如何選擇？
超25萬億元存量房貸完成下調
10月31日，北京商報記者從權威人士處獲悉，存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。
就在10月25日，全國性銀行曾對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續(xù)反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130基點。
“不需要找銀行申請，也不用復雜的手續(xù)，銀行直接給我降了房貸，每個月竟然省下來近1000塊錢！這潑天的‘富貴’，總算讓我接住了。”來自北京的購房者向北京商報記者說道，她的重定價日在每年的11月20日，這也意味著，隨著年內LPR的下降，她的房貸還將在重定價日迎來進一步的下調。
初步統(tǒng)計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。不過，由于房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整后的房貸利率會有所差異，重定價后都將一致，存量房貸利率調整的效果將分步實現(xiàn)。
北京商報記者了解到，目前有一部分重定價日在10月21日以后的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨著其余房貸陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調整的存量房貸利率也都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
談及對商業(yè)銀行凈息差的影響，業(yè)內專家告訴北京商報記者，綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業(yè)銀行凈息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協(xié)調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。
另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現(xiàn)象明顯減少。北京商報記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出臺前的9月減少20%，有利于銀行穩(wěn)定資產端收益。
新發(fā)放房貸利率將保持穩(wěn)定
9月29日中國人民銀行公告〔2024〕第11號曾提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。
北京商報記者從權威人士處獲悉，偏離幅度的設定是調整規(guī)則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務承受能力，借款人也難以及時享受到優(yōu)惠。北京商報記者從有關商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經營，商業(yè)銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30基點。
如何理解？從具體調整規(guī)則來看，以中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸平均利率所對應的加點幅度加30基點為門檻值，若存量房貸的加點幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發(fā)布的全國新發(fā)放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，人民銀行官網公布的2024年第三季度全國新發(fā)放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52基點，則調整門檻為-52基點+30基點=-22基點，即所有加點幅度高于-22基點的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點幅度已經批量調整至-30基點，預計2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調整加點幅度。
業(yè)內專家告訴北京商報記者，未來一段時間，如果政策利率保持穩(wěn)定，預計新發(fā)放房貸利率都保持穩(wěn)定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發(fā)放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發(fā)放房貸利率。本輪批量調整后，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發(fā)放房貸差異大于30基點，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發(fā)放利率低于3%的房貸，新發(fā)放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩(wěn)定。
“倘若后續(xù)還有購房者想進一步下調房貸利率，那么可以和銀行自行做協(xié)商和洽談。而這個協(xié)商的規(guī)則這次已經做了明確。” 上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，宏觀意義看，其有助于進一步促進存量房貸合同和利率的靈活性，屬于定價規(guī)則的創(chuàng)新，有助于穩(wěn)定存量房貸規(guī)模。同時也有助于持續(xù)增強市場信心，因為改革的方向都是降低還房貸的成本，對于購房者釋放購房需求等都有積極的作用。
未來重定價周期如何選擇？
對于重定價周期，不少購房者也極為關注，部分存量房貸借款人想要縮短重定價周期，盡快享受到10月LPR下調優(yōu)惠紅利。
因為此前人民銀行公告明確，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。
所謂重定價周期，是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月LPR所對應的數(shù)值。此前個人住房貸款一般每年重定價一次，而11月1日起，則將取消對房貸重定價周期最短為1年的限制。
10月31日，各大銀行陸續(xù)發(fā)布存量房貸利率定價規(guī)則。北京商報記者梳理商業(yè)銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商，重新約定重定價周期。
其中，大多數(shù)銀行提供的重定價周期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個貸款存續(xù)期內，重定價周期只能調整一次，不能多次調整。
“需要格外注意的是，硬幣也分兩面。如果全國購房的房貸利率大體下行，那么類似3個月一調是有好處的。但反過來，如果哪天全國購房的房貸利率上行，那么也會提前加大月供負擔的。購房者自己需要理解這一點。”嚴躍進說道。
有關專家向北京商報記者解釋，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款周期看，重定價周期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內，重定價周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行周期內，重定價周期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價周期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。