房地產(chǎn)開啟此輪周期之后，房產(chǎn)交易正式迎來了全面“降低”的時(shí)刻，即購(gòu)房門檻降低、首付比例降低、房貸利率降低和交易稅費(fèi)降低。11月13日，財(cái)政部等三部門發(fā)文表示，降低房產(chǎn)交易的多項(xiàng)稅費(fèi)。其中，符合條件的住房契稅可從此前的最高3%下降至最低1%；2年以上的非普通住宅也可免征增值稅。同時(shí)，預(yù)征房企的土地增值稅稅率下限下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，新政有助于降低購(gòu)房者的置業(yè)成本，對(duì)改善性住房需求的支持力度更大。58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，疊加此前個(gè)人所得稅減免的相關(guān)規(guī)定，在稅費(fèi)新政落地之后，換房的稅費(fèi)大大降低，甚至除了二手房交易的經(jīng)紀(jì)人傭金，大量住房都可以實(shí)現(xiàn)交易稅費(fèi)不斷接近“零成本”。
稅費(fèi)新政之后，房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)成本幾乎全面迎來了近年來新低。
降低契稅與增值稅，釋放購(gòu)買力
11月8日，財(cái)政部明確釋放了將推出房地產(chǎn)健康發(fā)展稅收政策的相關(guān)信號(hào)。從時(shí)間表上來看，此次政策落地的速度比行業(yè)預(yù)想中的要快。11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告，文件涉及個(gè)人住房交易契稅以及取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，相關(guān)土地增值稅、增值稅政策方面的調(diào)整。
《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，在住房交易契稅政策方面，文件指出，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）面積為140平米及以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為140平米以上的減按1.5%的稅率征收契稅。
對(duì)比來看，現(xiàn)行享受1%稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)從此前的90平米大幅提升至140平米。值得一提的是，該項(xiàng)稅率優(yōu)惠在特定面積之內(nèi)不再區(qū)分首套房和二套房，個(gè)人家庭購(gòu)買第二套住房面積為140平米及以下的，同樣減按1%的稅率征收契稅。而第二套住房面積在140平米以上的，則減按2%的稅率征收契稅，且北京、上海、廣州和深圳4大一線城市可與其他地區(qū)一致，統(tǒng)一適用第二套住房契稅優(yōu)惠政策。
新政落地之后，購(gòu)房者在購(gòu)買第二套住房時(shí)最能有契稅優(yōu)惠的體感。舉例來看，此前，一線城市二套住宅的契稅為3%，目前則最低為1%。“對(duì)于一二線城市來說，首套房和改善性住房的大量需求都是集中在140平米以下，契稅的大幅優(yōu)惠可以節(jié)省購(gòu)房者的支出。同時(shí)，契稅不同于房貸，需要在購(gòu)房時(shí)一次性繳納，減少契稅支出購(gòu)房者當(dāng)下的感受更為直接和明顯。”張波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
增值稅也迎來調(diào)整。文件指出，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的城市，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，繼續(xù)免征土地增值稅。
在增值稅調(diào)整方面，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，與全國(guó)其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個(gè)人銷售住房增值稅政策，對(duì)該城市個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。此外，已購(gòu)買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應(yīng)停止執(zhí)行。
“新政之前，普通住宅滿2年免征增值稅，非普通住宅滿2年則按差額5%征收。新政之后。2年以上非普通住宅也免征，這將更有利于改善性購(gòu)房人群入市。”張波分析認(rèn)為。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向《華夏時(shí)報(bào)》記者舉例說明了新政釋放的優(yōu)惠力度有多大，在新政前，北京一套現(xiàn)價(jià)為500萬元、原值為200萬元的滿兩年非普通住宅，購(gòu)買時(shí)需要繳納增值稅14.3萬元。新政之后，這筆費(fèi)用可以全部節(jié)省。
調(diào)整土地增值稅，緩解房企壓力
除了降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本之外，此次相關(guān)部門還對(duì)土地增值稅進(jìn)行了調(diào)整，進(jìn)一步降低房企的開發(fā)壓力。
11月13日，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應(yīng)，土地增值稅實(shí)行預(yù)征制度，稅務(wù)總局曾于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預(yù)征率下限。其中，東部地區(qū)為2%，中部和東北部地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。在調(diào)整之后，各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。
“上述舉措將有助于降低房企預(yù)征預(yù)繳的土地增值稅，幫助房企降低開發(fā)成本，緩解資金壓力。開發(fā)改善型項(xiàng)目更多的房企，其土地增值稅減免空間更大。土地增值稅政策的放松，將推動(dòng)房企更多地投入到改善型項(xiàng)目的開發(fā)中，建設(shè)更多‘好房子’以滿足居民對(duì)于高品質(zhì)居住的需求。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
值得一提的是，在劉水看來，土地增值稅政策的調(diào)整具有普適性，不區(qū)分央國(guó)企和民企。中指研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，拿地TOP100的企業(yè)依舊以央國(guó)企和地方國(guó)企為主，占比在八成以上。而降低土地增值稅有助于帶動(dòng)民營(yíng)房企的投資熱度，幫助民營(yíng)房企修復(fù)自身經(jīng)營(yíng)情況。
梳理來看，政策對(duì)于房企的支持是全方位的。除了降低土地增值稅之外，一直在進(jìn)行的融資“白名單”也在不斷擴(kuò)容。日前，自然資源部也發(fā)布相關(guān)文件，為各地啟動(dòng)開展回收存量閑置土地提供政策指導(dǎo)和工作依據(jù)，在幫助房企緩解資金壓力的同時(shí)，劍指改善土地供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)。
一降再降，樓市迎來強(qiáng)托舉
今年9月底，政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了新定調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。此后，房地產(chǎn)各類政策的落地開始提速。
復(fù)盤來看，在此輪房地產(chǎn)周期中，政策呈現(xiàn)“一應(yīng)俱全”和“循序漸進(jìn)”的態(tài)勢(shì)。疊加此次出臺(tái)的降稅政策，對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)完成了從市場(chǎng)端到供應(yīng)端、從金融端到財(cái)政端、從個(gè)人到企業(yè)的全面托舉。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)和交易中的多項(xiàng)環(huán)節(jié)已經(jīng)迎來了近年來的新低。限購(gòu)方面，除了北京、上海、深圳以及海南部分區(qū)域之外，多數(shù)城市已經(jīng)全面取消限購(gòu)，打開了購(gòu)房通道。開閘放水，調(diào)降堤壩，各地的首付比例也迎來新低，首付比例最低可至15%。
隨后，降低房貸利率政策同步跟上。值得關(guān)注的是，一直以來呼聲很高的降低存量房貸利率也終于迎來下調(diào)。“救市”的另一邊是“救企”，正如上文所述，不斷拉長(zhǎng)的“白名單”和回收閑置存量土地也正在慢慢減輕房企肩膀上的重量。
中指研究院方面認(rèn)為，房地產(chǎn)新政對(duì)于購(gòu)房者和房企均將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好，有助于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，緩解房企資金壓力，進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)信心。10月份，房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財(cái)稅政策接連落地有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的修復(fù)節(jié)奏。