5月9日，杭州發布樓市新政，全面取消限購。乍一看好像力度挺大，但如果我們對杭州樓市調控的歷程有所了解，就會明白此次新政其實不過是杭州放松樓市調控向前邁出的一小步。

此前杭州已經經歷了兩輪調控松綁。先是去年10月收縮限購范圍，從過去的市9區，縮小到僅限于上城、拱墅、西湖、濱江等主城4區；今年3月，又進一步放開了二手房限購。自那時起，限購就僅限于主城4區的新房。考慮到外地戶籍人士在杭購買新房的社保繳納期限為1個月，所以幾乎等于已經放開了。而這次全面取消限購，只不過是把最后的一點門檻拆掉。

那么這一小步的作用會如何呢？

我們不妨先來看下之前那次解綁的效果。全面取消二手房限購后，杭州樓市迎來的第一個變化不是出貨量上升，而是二手房掛牌量的飆漲。數據顯示，二手房交易松綁一周后，杭州二手房住宅掛牌量從13.9萬套升至15.5萬套，短短一周里增加了1.6萬套。

杭州二手房掛牌量的飆漲意味著，大批先前入坑甚至高位站崗的炒房客正急著出貨離場。但樓市冷淡時期，房產轉手談何容易？于是我們看到，為了盡快“去庫存”，房東們紛紛選擇了降價。

來自“手邊買房”數據顯示，到3月末，杭州掛牌待售的房源中，降價的房源超過3.5萬套，而漲價的房源僅有1341套。降價房源是漲價房源的26倍多。而根據杭州貝殼研究院的統計，4月份杭州住宅網簽均價為每平方米29069元，較3月均價又下滑了0.5%，比去年同期更是跌去了11.7%。

這還是全市的平均數據，主城區因為房價更貴，情況更為嚴峻。此前有媒體曾披露，杭州部分二手房近期成交的價格已相較2021年前高峰價回調了三四成。比如西湖區文新板塊著名的“孟母盤”——耀江文鼎苑，2021年時的成交單價普遍在8萬元以上，但到了今年3月，已跌至5.3萬元左右，跌幅超過30%。

但這是不是就意味杭州此前的放松調控措施毫無效果呢，也不是，因為成交量已經慢慢起來了。

根據杭州貝殼研究院發布的數據，3月杭州十區二手房成交8557套，環比暴增了236%；中介帶看量環比也提升224%，創下近4年來的最高單月帶看量紀錄。進入4月以后，二手房成交熱度依然不減。當月杭州市區共成交二手房8402套。特別是市中心的“老破小”集體回春，朝暉小區4月成交量創近3年來的新高。

這其中，固然有杭州老小區“原拆原建”政策引來不少外地投機客，欲買入“老破小”搏一把的因素，據說有深圳人一出手就連買8套“老破小”。但更主要的原因還是杭州存在龐大的剛需市場。

作為時下最為熱門的網紅城市，杭州依舊保持著每年一二十萬人口的新增速度。此前，這部分人的購房需求被嚴苛的限購政策死死壓著，只能租房過日，而經過三輪樓市松綁，如今已逐步釋放了出來，成為推動成交量上升的重要力量。

綜合上述兩方面的情況來看，我們基本可以斷言，目前的杭州樓市正處于一個“以價換量”的盤整期。熟悉房地產行情走勢規律的人都知道，樓市觸底回暖的順序一般都是先起量，再起價。而新房限購的徹底放開，無疑將進一步刺激杭州樓市的回暖。

畢竟，相較于看得見、摸得著、甚至可以提包入住的二手房，如今的新房存在諸多令人擔心的問題，比如交房風險等。同時，放開新房限購也勢必對二手房交易產生沖擊。兩邊一抵消，最終能放量增長多少，還有待觀察，但“先起量，再起價”的趨勢規律應該不會變。

事實上，從全國范圍來看，目前杭州樓市的庫存量并不算特別高，為701萬平方米，在克而瑞數據監測的30個重點城市中排名17，不到武漢（1865萬平方米）的四成。去化周期也處于健康區間，僅15.5個月，遠低于北京（48.9個月）、東莞（44.8個月）、武漢（42個月）、深圳（36.3個月）等其他超大城市。

更重要的是，全面取消限購并非杭州樓市調控的最終招數，目前當地政府的政策工具箱里可用的調控工具還有不少。

比如放開限價。杭州是全國極少數仍然還存在一二手房價差的城市。一方面，核心地段許多樓盤的限價遠低于市場價，存在套利空間，所以盡管整體樓市不景氣，但這些限價新盤仍會出現熱銷場景。另一方面，很多郊區樓盤的實際成交價，已經賣不到政府制定的限價標準。而眾所周知，年輕人因為囊中羞澀，一般都住在郊區。

因此，如果全面取消限購后樓市表現還不理想，下一步就可以考慮放開郊區的新房限價，把定價權交還給開發商，讓市場來決定新房究竟該賣多少錢。

又或者，學習合肥、深圳等地的做法，將原先禁止的法人或非法人組織購買住宅這條放開，鼓勵企業購房。據wind數據統計，截至2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家持有投資性房地產，占比超48%，合計持有市值達13340億元。杭州作為民企500強上榜數量最多的城市，這方面的需求潛力同樣是巨大的。