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昨天，東湖新城的濱杭濱紛城領出首張預售證：首批房源的備案單價在15268元/㎡至18858元/㎡，均價17600元/㎡；總價最低的一套135.73萬元，最高的209.32萬元。

不過，有之前去過案場的人接到了更勁爆的消息：首開價格在備案價基礎上還有驚喜，預計折后的均價不到16000元/㎡，同時還能享受送車位和家裝包的額外優惠。

濱杭濱紛城售樓處

照理說，一個“雙限”樓盤最大的確定因素就是價格，這是在土地出讓文件中就載明的。但濱杭濱紛城在價格描述上為什么會有這么多“預計”、“大約”這類不確定的措辭？因為其實際定價并沒有頂著“限價”來。

據了解，濱杭濱紛城是杭州地鐵集團和濱江集團合作開發的項目，由3宗地塊組成，涵蓋了住宅、商業、商務、中小學、幼兒園、公園等多種業態，限價分別為19800元/㎡、20670元/㎡和20670元/㎡。

但考慮到市場行情的變化，項目方面一早就放出了“首開有優惠”的風聲，只是具體的優惠力度一直沒有“官宣”。即便到了上周，各方渠道已經消息不斷，項目方也只是“猶抱琵琶半遮面”地給出了“首付18萬元起”的說法。

濱杭濱紛城實景

直到昨天領證，濱杭濱紛城的價格才算是真正塵埃落定了。但這可能僅限于首開或前幾次開盤。參考濱運錦繡里的開盤思路，若前幾次開盤熱銷，不排除后續幾次開盤會收緊折扣或上調價格。

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接下來，“摸不透的價格”或成為常態，正在二開的錦繡公館就是一個最好的案例。

11月初，在拿地7年后，錦繡公館終于迎來首開，推出2幢33套房源，精裝均價79045元/㎡。11月29日，項目領取第二張預售證，推出4幢、5幢的64套房源，均價82501元/㎡。

不到一個月的時間里，“均價”就漲了3096元/㎡。漲價的底氣來源于更好的位置和首開時不到13%的中簽率。按照這個邏輯，位于住宅正中央的3幢開盤時，價格大概率還會再往上走一走。

錦繡公館實景

未來，除部分核心區的限價盤外，非核心區的限價盤以及取消限價的樓盤的定價都是一個巨大的“盲盒”，引發市場猜測。

有機構統計了12月的待售項目，其中白馬湖的綠城詠湖雲廬、豐收湖的綠城湖棲雲廬、下沙的建發云啟錢灣和興耀沐云川都是拿地時就不限價的樓盤，開盤價格均為“待定”。

基于銷售時可自主定價的預期，這些開發商的拿地策略、產品定位和營銷策略較以往的雙限盤均有所變化。

湖棲雲廬實景

比如，綠城湖棲雲廬在拿地時的溢價率高達59.2%，綠城詠湖雲廬的溢價率也達到了39.57%，都是近兩年罕見的高溢價率了。建發云啟錢灣雖然是底價拿地，但其排屋部分的戶型在224㎡起步，面向周邊的高端改善群體。

從前期收到的信息來看，這些不限價項目多數都希望用更高級的產品賣出更高的價格，有項目甚至放出了“約1000萬元”的風聲。但最終是否真的會定價1000萬元，還是要以產品和市場說話。

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隨著限價全面取消，仍受“限價”約束的項目是不是會成為香餑餑？尤其是核心地段的稀缺產品。

12月預售項目中，三塘的綠城潤百合、申花的嘉映錦繡里、東新的偉星星暉嘉和府、市北西的綠城晴瀾軒等多個項目備受市場期待。

潤百合實景

三塘的潤百合和東新的星暉嘉和府是老杭州們最關心的兩個項目。

潤百合位于東新路與白石巷交叉口西北側，高層部分的主力戶型172㎡-200㎡，精裝均價49970元/㎡。但由于“高低配”的設置，高層均價肯定會低于整盤均價，預計和之前的板塊均價差不多，47000元/㎡左右。

而星暉嘉和府也被不少人稱為“東新壹號院”，近距離地鐵5號線東新園站，規劃建造6幢15-17層高層，起步戶型177㎡，精裝均價47000元/㎡。

嘉映錦繡里是申花現階段的“獨苗”，位于棠子橋路和登萍巷交叉口，周邊配套成熟，起步面積210㎡，均價55000元/㎡。缺點是整個樓盤的體量較小，僅有3幢128戶，園區內配套有限。

嘉映錦繡里售樓處

市北西的晴瀾軒現確定由綠城和英冠共同開發，容積率1.8，規劃有高層和聯排兩種物業類型，均價41300元/㎡。

計劃于12月首開的是高層，面積清一色為199㎡。但市場關注度更高的顯然是久違的聯排，戶型面積在200㎡-350㎡不等。在世紀城的樓面價都已經爬上48000元/㎡的現在，41300元/㎡的綠城排屋難道還會不令人激動嗎？