80后白領李麗（化名）沒有想到，10月份賣房收到的100萬定金還沒有捂熱，一個多月后就被花了出去，成為了購買另一套兩千多萬豪宅的定金。
11月30日，李麗夫婦在廣州珠江新城凱旋新世界廣粵觀邸看房5個多小時后，于當晚10點認購了一套總價兩千多萬元的三房。而另一名實力買家，則一擲1.5億元買下兩套（雙證）打通成一套的廣粵觀邸，和李麗成為鄰居。
廣州市住建局在昨日通告指出，11月廣州市一二手住宅共網簽21348套，環比10月的23606套微減9.6%，“仍處于年內月度高位水平，市場繼續保持熱度，延續止跌回穩態勢”。
億萬富豪正在出手
年內廣州至少已成交16套億元豪宅
“這位買家非常低調，明確不能拍照片，背影都不行，更別提別的個人信息”。12月3日上午，凱旋新世界廣粵觀邸的項目負責人告訴南都灣財社記者，該位億元買家早在2016年廣粵尊府開盤時就曾前來看房，后面各種原因選擇購買了別的樓盤。
過去八年間，該買家曾多次來到凱旋新世界看二手房，但未成功購買。發現項目還有未售一手房源后，就堅定坐等入市，直到11月中旬廣粵觀邸發布亮相。在11月30日項目舉辦VIP專場時，該買家一家果斷優選了一套建面約500平方米的大宅，這套房由兩套打通而成，總價約1.5億元。
廣粵觀邸的億元成交，并非11月的個案。就在此前三天，11月27日，合富研究院披露，廣州·鵬瑞1號T1棟完成1套簽約，成交單價超28萬元/平方米，成交總價2.15億元。
從克而瑞監測數據可見，2023年全年，廣州總共成交10套億元豪宅，均為新房，當中9套為廣州·鵬瑞1號，1套為星河灣海怡半島。
而今年1月至10月，廣州就已網簽12套億元豪宅，已超去年全年。當中兩套億元豪宅分別是越秀區宏城花園別墅，建面546平方米，總價1.1億元，單價20.1萬元；珠江新城越秀星匯御府，建面666平方米，總價1.06億，單價15.9萬元。
今年前十月成交的10套一手豪宅出自匯悅臺、廣州·鵬瑞1號、星河灣海怡半島。當中匯悅臺于10月網簽，面積1251平方米，成交單價36.8萬+，總價達到4.613億元，刷新中國內地單套住宅售價新紀錄。星河灣海怡半島的一套億元豪宅于8月網簽，成交建面1260平方米，總價2.059億元，單價16萬+。另8套為商業大平層廣州·鵬瑞1號，套均總價1.39億元，8套的成交總額達到11.154億元，折合單價25萬+。
廣州·鵬瑞1號的相關人士表示，項目還有多套已認購的億元豪宅待網簽。而星河灣半島五號，亦在國慶黃金周首日就成交了兩套超千平方米的復式豪宅，單套總價2億+，兩套的銷售額就達4億+。
綜合今年前十一個月的數據統計，這意味著，今年以來，廣州至少已成交16套億元豪宅。
中產買入千萬豪宅
80后前腳賣一千萬豪宅，后腳買兩千萬豪宅
在11月30日之前，李麗沒想到自己會這么快重新買房。就在10月份，她才把珠江新城的一套建面125平方米的豪宅賣了，總價約1400萬元。
由于接盤買家是賣一買一（賣掉天河北的房子買入珠江新城的房子），在交易過程中遇上國家出臺買房降稅新政，她配合買家等候12月1日起降稅新政施行后過戶。
事實上，10月份所出售的房子，是李麗這兩年在珠江新城出售的第二套千萬豪宅。就在去年，她已出售過一套千萬豪宅。
“賣掉兩套房，心里會慌。手里沒房的話，還是會擔心踏空”。按照李麗此前規劃，她本計劃等到年底，或明年再在珠江新城重新購房。直到11月中旬收悉凱旋新世界即將推出全新一期廣粵觀邸，李麗重返樓市的決心變得迫切，“主要是每天關注珠江新城的成交量，也看到了國家給的利好政策和信心”。
在11月30日廣粵觀邸舉辦VIP專場之際，李麗當場看中其一套大面積三房，總價2000多萬。10月份才收到的買家轉來的100萬元定金，在這天就成為了她購買廣粵觀邸大宅的定金。
廣粵觀邸的銷售負責人介紹，購買廣粵觀邸的買家多為老業主，或者老客戶，普遍此前就有購買凱旋新世界的計劃，當然也不乏一見鐘情的買家，“一對外籍華人夫妻，當天來廣粵天地中庭玩，聽說還有住宅賣，就來看了”。據悉，該對外籍買家前后看房7小時，期間去廣粵天地的西班牙餐廳吃了一餐飯，后面重返簽約中心，買了一套三房。
在二手市場，珠江新城11月的二手住宅成交量已達到年內最高點。
從珠江新城某中介負責人劉生傳來的統計數據可見，11月份珠江新城成交了81套房子（含兩套法拍房），其中32套總價超過1000萬元。當中兩套總價超過6000萬，均位于凱旋新世界廣粵尊府，其中一套面積280.4平方米，總價7200萬；一套面積259.07平方米，總價6350萬。
“降稅政策出來以后，珠江新城11月的成交比10月多了近十套”。劉生表示，降稅以前，在珠江新城買一套2000多萬元的豪宅，至少要交100多萬元的稅；買四五千萬元的豪宅，起碼要交兩三百萬元的稅，如今降稅之后，預計只需要幾十萬元稅費，由此也刺激了交易上升。
相關數據顯示，今年1至11月，珠江新城即便在陽春3月，也只成交了62套二手房。直到10月份回升至70多套，到11月份則沖到年內高位。
剛改一族力撐樓市
11月廣州超八成二手住宅被剛需改善客買走
盡管億元豪宅、千萬豪宅頻現成交，但撐起11月樓市的，仍然以剛需和改善買家為主。
深耕越秀區多年的某中介負責人賴生介紹，其司幾家門店在11月一共賣出14套房，當中11套為二手房，3套為新房；總量比10月多賣了1套。14套房中，約八成為剛需自住，或為求學位，當中不少為面積70平方米以下的樓梯房。
在11月底的一天，其司同時促成兩套面積接近70平方米的“老破小”。當中一套位于先烈中路某宿舍低層單位，總價只需要210萬元出頭；一套位于淘金板塊，總價230萬元，“和高峰期時的成交價比，預計至少減價80萬元，單價從5萬+變3萬+”。據悉，買家都為孩子到越秀區上省級小學而買房。
合富研究院指出，在11月份，中心老城區面積60平方米以下小戶型持續呈現增長勢頭，中大戶型成交延遲釋放，更促使這些低總價“上車盤”市場占比相應上升。成交單價“4字頭”的電梯樓中小戶型，受到樓梯樓置換電梯樓或一步到位置業型買家的青睞。
在天河區，二手成交熱點轉向東圃、車陂等剛需剛改為成交主力的東部區域。在海珠區，11份90平方米以下中小戶型成交一度占比高達六成，當中“濱江東‘剛需剛改化’特征日益明顯”。
從廣州市房地產中介協會的數據可見，11月，廣州市二手住宅網簽中，60平方米以下、60-90平方米、90-120平方米分別占比17.07%、34.52%、30.06%，這也意味著，當月至少超八成的房子為剛需和改善一族所購買。此外，120-144平方米、144平方米以上成交占比則為9.81%、8.55%，改善客或豪宅客的成交占比接近兩成。