今年的首篇稿件，過去的一年，成都樓市發(fā)生了很大的變化。放到全國市場(chǎng)，多項(xiàng)TOP1刷榜，走出獨(dú)立行情的成都樓市，被越來越多人關(guān)注。
去年的成都樓市發(fā)生了什么？我們用3大特點(diǎn)回顧樓市底色。結(jié)合這些特點(diǎn)，再來看看2025年的市場(chǎng)去向何方。
01.
特點(diǎn)一：
每賣出2.3套二手房，成交1套新房
231376套！去年，成都二手房成交創(chuàng)下歷史新高。
與此同時(shí)，新房成交99677套。一二手房占比超過1:2.3。要知道，這一數(shù)據(jù)在2023年約等于1:1.5，在2022年，約等于1。
近三年成都新房&二手房成交情況
成都的一二手成交格局發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。
我們?cè)趲啄昵熬驮谡f，成都進(jìn)入存量房時(shí)代，但直到今年，存量時(shí)代才正式確定。以上海為例，歷年來上海一二手房占比為1:3左右，最高值為1:2，最低值達(dá)到1:4。因此，成都一二手成交1:2.3的占比，達(dá)到了一個(gè)存量市場(chǎng)的閥值。
拉開一二手房成交分化的關(guān)鍵是價(jià)格。
2024年，成都新房成交的套均面積為131.22㎡，來自克而瑞四川的數(shù)據(jù)顯示，11月大成都成交均價(jià)約2.02萬元/㎡。而據(jù)貝殼研究院西南分院數(shù)據(jù)顯示，成都二手房成交套均單價(jià)為13836元/平米，套均總價(jià)130.4萬元，套均面積在90㎡左右。
同時(shí)，克而瑞四川公布了這樣一組數(shù)據(jù)：2024年成都二手房成交均價(jià)為新房成交均價(jià)的6.9折。
單價(jià)與面積段的分化恰好證明了成都二手房與新房賣二買一的關(guān)系。
新房與二手房無論是價(jià)格和面積都拉出了巨大的分化差異。同時(shí)，成都的總價(jià)差異還在變大，記住二手房的成交套均總價(jià)130.4萬元。我們來看下一個(gè)數(shù)據(jù)。
02.
特點(diǎn)二：
千萬級(jí)產(chǎn)品成交超千套，成都高總價(jià)房源流速加快
據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，2024年成交，截至12月8日，成都千萬以上新房成交量已經(jīng)達(dá)到1058套，高于去年全年，創(chuàng)下了歷年來的新高。雖然千萬級(jí)產(chǎn)品的成交僅占比全成都近10萬套新房的1%，但數(shù)量上的突破，已經(jīng)能夠看到成都核心區(qū)域豪宅化的趨勢(shì)。
12月20日，位于天府新區(qū)的麓湖丨麗世縵華取得預(yù)售證，推出40套房源，精裝單價(jià)6.1-12.1萬元/㎡，刷新了此前麓湖長(zhǎng)湖闕10萬元/㎡頂躍的單價(jià)紀(jì)錄。4天后，麓湖丨麗世縵華單價(jià)超10萬元/㎡，總價(jià)約3988萬元的頂躍全款售出。
麓湖丨麗世縵華效果圖
除此之外，成都的高總價(jià)房源流速驚人。同樣是在12月，仁和春天29號(hào)院40套套均千萬的房源開盤售罄。更早之前，麓湖鈺潭套均900萬、玄鳥灣二期5號(hào)樓套均1400萬，共計(jì)195套房源開盤，當(dāng)天售罄，麓湖僅憑單盤，實(shí)現(xiàn)全年超百億的銷售額；位于金融城的清水大平層天花板交子·天元開盤當(dāng)天成交超30億，且其中有許多一次性購買2套及以上的業(yè)主；時(shí)間再往前回溯，招商·翎雲(yún)閣首次開盤，總價(jià)千萬級(jí)的產(chǎn)品1小時(shí)成交112套，銷售金額超10億；“金三”代表項(xiàng)目錦宸府兩次開盤，千萬級(jí)產(chǎn)品的中簽率僅為5%、6%。
仁和春天29號(hào)院實(shí)拍圖
成都的豪宅市場(chǎng)，躋身進(jìn)了全國豪宅圈。高能級(jí)產(chǎn)品的成交更能凸顯出成都在全國高端市場(chǎng)的認(rèn)可度。
與此同時(shí)，土拍市場(chǎng)也反映出核心區(qū)域高端化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在成都樓面地價(jià)TOP10中，有8宗都是今年拍出的地塊，可見，未來的市場(chǎng)供應(yīng)中，高總價(jià)產(chǎn)品會(huì)越來越多，一二手房分化持續(xù)拉大。
03.
特點(diǎn)三：
持續(xù)卷產(chǎn)品力，新房迭代加速
卷產(chǎn)品力。這是這些年成都樓市持續(xù)提到的一個(gè)詞。
以龍湖使用率先在產(chǎn)品中應(yīng)用入戶光廳為起點(diǎn)，這在其后幾乎成為了新項(xiàng)目的標(biāo)配。除此之外，大門夠不夠“豪”，地下停車場(chǎng)是否配備星空頂、是否是板式結(jié)構(gòu)，都是判斷項(xiàng)目賣相夠不夠好的關(guān)鍵。成都的產(chǎn)品力升級(jí)在今年更是開始提速。這種提速一方面來自于市場(chǎng)端的壓力——進(jìn)入買方市場(chǎng)，只有更好的產(chǎn)品，能夠得到購房者的青睞；另一方面則來自成都的新規(guī)政策。
具體來看，今年的新項(xiàng)目包括幾個(gè)趨勢(shì)。
1、得房率變大。
當(dāng)入戶光廳成為趨勢(shì)后，隨著板率從15%提升到20%，成都新房的得房率變得更大。華潤置地成都中環(huán)天宸相關(guān)負(fù)責(zé)人層表示，新規(guī)后120㎡面積段的產(chǎn)品，能直接與2023年上半年之前140㎡左右的產(chǎn)品“抗衡”，140㎡左右的戶型尺度則可對(duì)標(biāo)160-180㎡的產(chǎn)品。
中環(huán)天宸建面約143㎡戶型圖
2、立面無“漆”化
立面無“漆”也正在成為趨勢(shì)。閱天府的最新組團(tuán)產(chǎn)品的外立面為玻璃、鋁板以及鋁板一體板，再結(jié)合工藝要求頗高的曲面，形成獨(dú)特的立面造型；仁和春天29號(hào)院，則以玻璃幕墻、鋁板加陶板呈現(xiàn)立面；而潤達(dá)豐濱江打造麓湖丨麗世縵華和金融城丨交子縵華，則用大面積石材，打造大都會(huì)風(fēng)格。開窗面變大，漆面減少，正在成為成都新房的立面趨勢(shì)。
仁和春天29號(hào)院外立面實(shí)拍圖
3、層高變高
在舊版的規(guī)定中，住宅建筑的層高即明確了“不應(yīng)高于3.6米”的上限。今年的新規(guī)則是進(jìn)一步明確了“下限”，“不應(yīng)低于3米”。換句話說，大約10年前市面上活躍的那部分剛需項(xiàng)目，層高基本都只有2.95米左右，都屬于淘汰產(chǎn)品。未來，更多的主流改善項(xiàng)目或直接將層高拉升到3.3米，提升室內(nèi)的空間尺度。
4、架空層成標(biāo)配、全景艙成趨勢(shì)
區(qū)別于“雙限時(shí)代”的成本為王，開發(fā)企業(yè)為擠出利潤空間，幾乎都未設(shè)置架空層。現(xiàn)在的新規(guī)指出，“建筑高度大于33米的住宅建筑，首層架空建筑面積不小于其建筑總基底面積的20%；建筑高度小于等于33米且層數(shù)大于6層的住宅建筑，首層架空建筑面積不小于其建筑總基底面積的10%。”也就是說，架空層的泛會(huì)所化，將是大勢(shì)所趨，圍繞業(yè)主的真實(shí)需求，對(duì)泛會(huì)所的功能和業(yè)態(tài)進(jìn)行優(yōu)化，也成了后期開發(fā)商“卷”的新方向。
閱天府建筑外立面實(shí)拍圖
除此之外，以閱天府開創(chuàng)的全景艙戶型，在越來越多項(xiàng)目中都有應(yīng)用，甚至一些110㎡左右戶型都能做到全景艙設(shè)計(jì)。
04.
2025新房市場(chǎng)：
新房供應(yīng)減少，產(chǎn)品力集體晉級(jí)
2024年成都共計(jì)拍出涉宅地塊142宗，涉宅宗地成交約7017畝。出讓宗地最多的是東部新區(qū)，全年成交17宗地，排在其后分別是雙流15宗、錦江10宗。