深圳新房走過(guò)了至暗時(shí)刻。

據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)，2024年深圳新房住宅成交37972套，同比增長(zhǎng)20.1%；全年新房成交均價(jià)5.40萬(wàn)元/平方米，同比下跌10%。

趙科（化名）貢獻(xiàn)了其中一個(gè)數(shù)據(jù)，去年國(guó)慶假期期間，觀望許久的他果斷買(mǎi)下深圳南山區(qū)一套改善型住宅，單價(jià)約6萬(wàn)元/平方米，“政策轉(zhuǎn)向了，就下手了”。

去年9·30后出現(xiàn)4個(gè)“日光盤(pán)”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2024年深圳樓市從四季度開(kāi)始轉(zhuǎn)向，全年5個(gè)“日光盤(pán)”中，除海德園二期的100多套房源在去年7月開(kāi)盤(pán)售罄外，其余4個(gè)都是9·30政策后出現(xiàn)的，如深業(yè)上城學(xué)府、中建觀玥名邸、深鐵閱云境、中建鵬宸云筑。

樂(lè)有家營(yíng)銷總裁孟凡振在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，9·30政策后深圳買(mǎi)房門(mén)檻大幅度降低，吸引更多購(gòu)房需求進(jìn)入新房市場(chǎng)，尤其是外地客戶的涌入，給深圳樓市帶來(lái)新活力。此外，主要產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合當(dāng)前居住需求，價(jià)格折扣給到位，2025年深圳樓市大概率仍會(huì)出現(xiàn)“日光盤(pán)”。

深圳中原研究中心高級(jí)研究員鄒少偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)，在其看來(lái)，價(jià)格是關(guān)鍵，區(qū)位、配套也有影響。

具體來(lái)看，中建觀玥、中建鵬宸云筑價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，與周邊二手倒掛。深業(yè)上城學(xué)府則是價(jià)格優(yōu)勢(shì)、學(xué)位好、區(qū)位不錯(cuò)，綜合素質(zhì)皆不錯(cuò)。深鐵閱云境有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且位于東部最有潛力區(qū)域。海德園則是價(jià)格倒掛，核心區(qū)位，學(xué)位好，各方面綜合素質(zhì)高，受到市場(chǎng)熱捧。綜合各方面看，價(jià)格優(yōu)勢(shì)是必備條件，區(qū)位在各區(qū)也相對(duì)不錯(cuò)。

樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)顯示，細(xì)化到2024年各月，12月一手住宅成交6769套，環(huán)比11月下跌16%，但仍維持著較高水平，是去年全年月度成交第二高點(diǎn)。2024年深圳一手住月均成交3164套，與2023年月均2635套比起來(lái)，有明顯提高，漲幅20%。

某資深地產(chǎn)人士在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，深圳2024年12月一手新房住宅成交量對(duì)比11月，不管是數(shù)據(jù)還是在市場(chǎng)中感受到的溫度，都是下行的，還是多方面原因?qū)е碌南滦小Ｖ饕蚴?·30政策后兩月新房成交太火爆了，消化了一批急剛需和市場(chǎng)上相對(duì)好的房源，并且好的樓盤(pán)對(duì)比去年9月底之前價(jià)格也有所上漲。

“新房最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去”

價(jià)格方面，2024年全年深圳新房成交價(jià)格整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但四季度明顯“止跌回穩(wěn)”，連續(xù)2個(gè)月小幅上漲。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年深圳新房最終回到“5字頭”，以12月的5.09萬(wàn)元/平方米收官。

鄒少偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，房企在2023年大力促銷基礎(chǔ)上，2024年上半年繼續(xù)優(yōu)惠，部分項(xiàng)目直接加大折扣力度，甚至調(diào)整備案價(jià)，突破八五折限制。從目前看，新房市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至漲價(jià)，2025年將繼續(xù)延續(xù)這一局面，大多項(xiàng)目會(huì)維持目前價(jià)格。

在開(kāi)發(fā)商齊力降價(jià)促銷的去庫(kù)存下，2024年年末新房住宅存量及去化時(shí)間為近三年來(lái)最低。而就近幾年土地市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為未來(lái)深圳新房市場(chǎng)控供應(yīng)將成為常態(tài)。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2024年新房住宅供應(yīng)量為近六年最低，近十年僅高于2017、2018年。未來(lái)深圳樓市控供應(yīng)將為常態(tài)，2024年新房住宅供應(yīng)面積418.8萬(wàn)平方米，同比下降27.7%；供應(yīng)套數(shù)39672套，同比下降30.3%。在嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量背景下，供需平衡成為著重點(diǎn)，未來(lái)供應(yīng)預(yù)計(jì)仍將維持在低位。

鄒少偉認(rèn)為，供應(yīng)量可能面臨進(jìn)一步萎縮局面，控增量是趨勢(shì)，供應(yīng)量的下滑也會(huì)導(dǎo)致成交量難以往上走，整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)皆穩(wěn)的局面。目前深圳新房存量降至400萬(wàn)平方米以下，較2023年年底下滑23.0%；去化時(shí)間約12.3個(gè)月，較2023年底大幅下滑7.0個(gè)月。

對(duì)于后續(xù)樓市判斷，有資深地產(chǎn)人士認(rèn)為，按照過(guò)往慣例，春節(jié)后都有一波小陽(yáng)春，如果今年節(jié)后再有小陽(yáng)春，疊加實(shí)際利好刺激，在去年10月上漲的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上，會(huì)進(jìn)一步上漲，整體市場(chǎng)面會(huì)更好。

鄒少偉指出，2024年深圳新房走出低谷，“日光盤(pán)”再現(xiàn)，未來(lái)持續(xù)出現(xiàn)概率大。一方面，市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖，市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)；另一方面，未來(lái)新房供應(yīng)會(huì)持續(xù)處于低位，新房稀缺性會(huì)提高，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐步減小。各方面綜合來(lái)看，新房最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，只要價(jià)格合理，“日光盤(pán)”肯定會(huì)持續(xù)出現(xiàn)。

孟凡振認(rèn)為，預(yù)計(jì)2025年上半年新房市場(chǎng)價(jià)格仍會(huì)震蕩波動(dòng)，隨著月均交易量穩(wěn)定在4000～5000套后，價(jià)格也會(huì)隨之企穩(wěn)。