從近三年的情況來看，全國的新房市場和二手房市場形成了鮮明的反差。
二手房的市場表現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)于新房市場，尤其在高等級(jí)城市，過去幾個(gè)月二手房交易量頗高。
然而，新房市場卻低于預(yù)期，過去幾個(gè)月相關(guān)部門的決策者也注意到了這一現(xiàn)象。
新房市場表現(xiàn)偏弱，庫存量較大，若要穩(wěn)住樓市，穩(wěn)住新房市場至關(guān)重要！
新房市場涉及諸多產(chǎn)業(yè)，只有眾多房企愿意拿地，地方政府的財(cái)政困難才能真正得到緩解；房企拿地后會(huì)進(jìn)行開工建設(shè)，從而拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、建筑等上游行業(yè)。
因此，可以說穩(wěn)住新房市場，便能穩(wěn)住整個(gè)房地產(chǎn)市場，進(jìn)而穩(wěn)住全國經(jīng)濟(jì)。
穩(wěn)住市場的關(guān)鍵在于去庫存！
2024 年的 “517 新政” 中，央行首次設(shè)立了 3000 億的再貸款額度，鼓勵(lì)地方政府、地方國企收購存量新房用作保障房。
同年九月底的新政提出，允許地方通過地方專項(xiàng)債的形式融資，籌措資金收購存量新房用作保障房，同時(shí)盤活存量用地。
但自 “517 新政” 以來，半年多過去了，全國幾十個(gè)城市也陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)辦法，但據(jù)老楊了解，政策落地情況較差，存在諸多難點(diǎn)。
其中最大的難點(diǎn)在于，收購價(jià)格方面，買賣雙方難以達(dá)成共識(shí)。
許多地方政府和地方國企制定的收購新房價(jià)格，參考保障房的重建價(jià)格，也即以土地免費(fèi)劃撥為條件建設(shè)的保障房，其建筑成本、管理成本、相關(guān)稅收、極低的利潤率，以此成本價(jià)格去收購市場化的商品房，出價(jià)一般僅為當(dāng)?shù)赝囟紊唐纷≌瑑r(jià)格的 30%-50%。
問題的關(guān)鍵是，作為被收購方的開發(fā)商，只需打個(gè)八折或七折就能將房子售出，自然不愿以如此低的價(jià)格賣給地方國企，即便有央行和地方專項(xiàng)債的低息資金支持，交易也很難達(dá)成。
據(jù)房企的朋友反映，當(dāng)前房企愿意按地方定價(jià)出售的項(xiàng)目，只有兩類，一類是商住房項(xiàng)目，房價(jià)原本就明顯低于純住宅，另外也比住宅難賣；
另一類是，過去幾年房企拍地時(shí)“競自持”的部分房源，自持，不能向散戶出售，出租比較麻煩，造成企業(yè)資金沉淀。不讓向散戶出售，但地方允許以低價(jià)出售給地方國企，哈哈呵呵嘿嘿……
老楊認(rèn)為，2025 年，從國家到省再到市，應(yīng)進(jìn)一步放寬相關(guān)指導(dǎo)意見，指導(dǎo)并鼓勵(lì)地方適當(dāng)提高收購價(jià)格，使買賣雙方預(yù)期趨于一致，形成一定規(guī)模的成交量，從而有力推動(dòng)新房去庫存。
一二線城市新房庫存連降3個(gè)月
下圖數(shù)據(jù)從 2014 年四季度開始，當(dāng)時(shí)處于上一輪房地產(chǎn)去庫存的高位。
2014 年 930 新政出臺(tái)后，加上 2015 年諸多新政，尤其是 2015 年四季度的房地產(chǎn)去庫存新政、棚改提量和貨幣化安置，新房庫存持續(xù)下降。
最終在 2017 年到 2018 年，新房庫存基本穩(wěn)住，當(dāng)時(shí)也是房價(jià)漲幅最大的時(shí)候，因?yàn)閹齑嫔佟⑿路抗┎粦?yīng)求，價(jià)格自然上漲。
2018 年下半年開始，隨著調(diào)控政策增多，部分城市，尤其是中西部、東北的低能級(jí)城市樓市開始降溫，新房庫存逐步上升。
其中，2021 年上半年，部分城市出現(xiàn)樓市熱，新房銷售較快，庫存規(guī)模有所下滑。
2021 年下半年，全國樓市大幅降溫后，新房庫存重新開始上升。
2022 年到 2024 年上半年，新房庫存規(guī)模雖低于 2014 年四季度到 2015 年水平，但仍處于高位。
值得關(guān)注的是，2024 年下半年以來，重點(diǎn)城市的新房庫存有所下滑，這與 “517 新政” 的出臺(tái)有關(guān)，尤其是九月底新政出臺(tái)后，十、十一、十二這三個(gè)月庫存連續(xù)明顯下滑。
由此可見，2024 年 “517 新政” 與九月底的新政對(duì)新房去庫存形成了較為有利的促進(jìn)。
新政落地后，購房需求開始反彈，導(dǎo)致新房庫存下滑。
此外，收購新房用作保障房雖落地情況不理想，但部分地方仍在推進(jìn)，也有一些項(xiàng)目成交。
另外，房票安置在很多城市大規(guī)模推開，無論是何種原因?qū)е碌牟疬w，政府減少了安置房新建量，或?qū)嵭胸泿呕仓茫蛞龑?dǎo)被拆遷戶通過房票購買商品房而非安置房，使得商品房庫存逐步下滑。
綜上所述，目前全國新房庫存壓力依然較大，但隨著過去幾個(gè)月多項(xiàng)措施的陸續(xù)出臺(tái)與逐步落地，新房去庫存開始加速。
按照目前庫存下滑的態(tài)勢，我們有理由相信 2025 年新房市場的去庫存及供求關(guān)系將會(huì)有所好轉(zhuǎn)，房企的壓力也會(huì)相應(yīng)減小。
隨著供求關(guān)系的緩和，新房價(jià)格的跌幅會(huì)收窄，甚至部分城市的部分房源可能會(huì)止跌反彈。