如果說，2025年成都樓市的新趨勢。

我認為以前被成都購房者嫌棄的“老破小”，從2025年開始會越來越被關注且接受。

“老破小”會在2025年之后，成為一種購房新趨勢，會有一批低預算的購房者，把主要的購房目標放在“老破小”上面。

前幾年在我的成都樓市分析觀點里，一直不太建議“老破小”。

主要基于五個原因，但這些影響因素現在都發生轉變。

1、有選擇的情況下，成都購房者偏向買新不買舊，90后購房者對高層住宅的接受度更高。前幾年成都新房不像現在清一色高單價高總價。當時核心城區類150萬以內的新房，近郊核心且近地鐵區域120萬以內的新房也有不少，加上90后更青睞高層，所以“老破小”并不被待見。

但現在新房已經普遍改善、高總價化，從目前成都土拍趨勢看，未來改善、高總價化會更明顯。好點的位置，幾十萬，一百多萬幾乎沒新房選擇空間了，甚至品質好點的次新房選擇空間都很少，對于預算不高（幾十萬，百萬出頭預算）有位置或面積需求的購房者，就品質差的高層和老梯步房可以選。比起品質差的高層電梯房，一些更老的梯步“老破小”舒適度反而更高。

2、受限購影響，購房者珍惜購房資格、剛需資格。以前買房不僅有剛需資格、普通資格之分，還有套數限制。購房機會很重要，老破小對很多購房者來說只是過渡房產，以前大家不愿意浪費資格，導致老破小的需求銳減，流動性變差就是必然，但現在成都已經不存在資格的問題了。

3、曾經的購房者，買房考慮投資的較多。以前大家投資，喜歡買新不買舊，經過了幾年成都樓市疲軟，大家購房邏輯從“增值投資”轉變成了“居住消費”。以前大家買房從投資角度考慮，老破小自然不算是優質選擇，但現在從自住性價比角度出發，老破小的低價高配套優勢就很突出。

4、以前成都的治安環境需要依賴小區安防。以前可沒有現在安全，前幾年我調研了很多購房者，他們當時買房還是要考慮治安環境的，一些集中的老舊街道小區，沒有太好物業條件的老小區，很多購房者由于擔心安全問題是很少會考慮的。而現在成都的整體治安情況已經好了很多，治安越來越好，大家在這方面的顧慮自然也就越來越少。

5、以前成都是城市擴張階段。城市擴張階段，更多的資源和目光都在新區新城建設上，很多老舊小區、街道在那個時候更新優化都很緩慢，居住環境是一個老大難的問題，要不然前幾年也不會出現那么多人說新區崛起老城衰敗。而現在成都已經過了城市擴張階段，進入到城市更新階段。目前的發展階段，對老社區、小區必然是利好。類似加裝電梯、管線更新、綠化升級，都在讓老小區居住體驗提升。

（特別說明一下，我這篇文章說的“老破小”指的是老梯步房，同時不涉及特殊的學區問題，只單純討論單價、總價不高的老破小。）

前些年，成都的“老破小”和我以前分析的大差不差，在成都樓市的表現并不好。

但由于不利因素的改善，未來可能真的需要重新審視成都的“老破小”。

不管大家認為“老破小”好還是不好，都必須要接受一件事情，就是以當下成都的樓市環境，老破小逐漸被預算有限的購房者接納是趨勢，因為成都有太多預算一百萬出頭，甚至是預算幾十萬的購房者了。

 

買房從來不是用一套標準去衡量所有房子的好壞，我們還得考慮預算和購房者自身的需求，考慮房子值不值得買的關鍵，是在你預算范圍內，它是不是最好的選擇。

在我的分析看來，既然未來越來越多的成都購房者會開始考慮老破小，買“老破小”會是一種趨勢。那我就想給讀者講一講，如果你要買老破小，應該怎么選。

看似便宜的“老破小”其實是最容易買錯的。

首先就要記住一點，成都老破小的價值本質是“用金錢換空間，用時間換便利”，以犧牲部分硬件條件為代價，換取核心區位的稀缺資源和生活便利度。

所以買老破小就一句話：除自身工作通勤原因以外，盡量考慮配套成熟的核心城區“老破小”，盡量規避非核心城區老破小。

我們買房看競爭力，是看它背后的稀缺性。

成都12個區、3個縣，代管5個縣級市，每個區縣都有自己的早期老城，而每個老城都有自己的“老破小”。但你們回想一下，每次提到“老破小”大家想到的，是不是都是核心的五城區？

除了五城區建設最成熟，“老破小”數量相對較多以外，最關鍵的原因是成都流動性高的“老破小”都集中在五城區。

因為“老破小”真的有價值的稀缺屬性是位置，而整個成都最有位置稀缺性的就是五城區。

并不是五城區的“老破小”就有競爭力，而是交通位置方便，配套成熟的“老破小”才算是有核心競爭力，只不過五城區很多“老破小”都交通位置方便，配套成熟而已。

 

據不完全統計，成都五城區核心位置老小區周邊配套密程度超過部分郊區3倍以上。由于菜市場、社區診所、小吃店密集分布，消費、餐飲、交通等生活成本可以控制在新區的80％以內。

我認為，能給生活帶來便利，能降低生活成本的“老破小”，才能算是優質的“老破小”，也是我覺得成都購房者應該考慮的“老破小”。

所以未來即使“老破小”會越來越受到購房者青睞，成都的“老破小”成交量會相對好起來。

但非核心城區“老破小”因為不具備稀缺性，會繼續被邊緣化，不只是降價，更多的會是有價無市，流動性極低。

對于想要考慮非核心城區非成熟位置“老破小”的購房者來說，你們真要做好心理準備，是不是真的要買？

同時在要有位置配套的基礎上，我給購房者買“老破小”最大的建議就是，你在買之前，要比買新房和普通二手房花更多時間去了解“老破小”內的情況。

第一，買“老破小”最需要注意的是鄰居。不同“老破小”的居民結構，差別比人和狗的差別都大。

成都老小區的神人，比你們想象中的多。

買之前別只是簡單看樓上樓下有沒有撿垃圾的太婆，亂搭亂建的大爺。最好問一下小區保安、清潔，旁邊商戶，或者是內部住戶甚至在網上搜一下，小區里有沒有奇葩，了解下小區的居民結構，同時最好抽幾天時間早上、晚上這種特殊時間段去小區感受一下，有沒有異常情況。

很多人可能是沒遇到過，兩口子經常半夜打架砸東西的，在家養雞鴨的，喜歡凌晨就起來開嗓搞音樂健身的。

第二，看社區內的維護情況。不是簡單看一下干不干凈，很多人覺得小區干凈，就可以了。

實際上干凈只是表面，更多要看小區的秩序。比如看停車情況、違建情況等等，從我這么多年了解成都老小區的情況看，但凡沒得秩序的小區，吵架扯皮的事情絕對多的很。

第三，看可改造程度。現在成都很多小年輕流行“老破小”外焦里嫩，就是小區看起來老，但房子內部全新現代化裝修，住起來也很舒服。但很多人忽略了小區本身的水電線路、燃氣管道、光纖網絡情況，是不是滿足自己的改造需求，所以買之前一定要做好全面的功課。

相關要注意的其實還有不少，只有你們自己去實地多看多了解才能清楚。

不要覺得“老破小”只要便宜，在前期購買上就可以不做了解，買“老破小”要的是花小錢辦大事。

“老破小”可以買，但更需要你們謹慎買。