4月末至今，中央到地方利好政策不斷，尤其是5月中旬，降首付比、取消利率下限、降公積金利率等“三箭齊發”，現行房貸政策已經比2016年更寬松。從當前市場行情來看，重磅利好政策加碼的確在短期內穩固了市場信心，從近一周（5.13-5.19）重點65城成交數據來看，“比上不足比下有余”，與4月周均相比增長17%，不過尚不及年內高點3月周均水平。從項目來訪、認購來看，多地市場活躍度穩步提升。
01
517新政后11城下調首套和二套首付
僅廬長漢青4城下調房貸利率
據CRIC調研的典型24個城市517新政落實情況，可以看出，地方政府降首付跟進速度明顯快于降利率。11個城市已經下調首套房和二手房比例至15%和25%，不過僅合肥、長沙、武漢、青島等目前已經降低房貸利率，余下多數城市還處于待調整階段。
02
65城新房成交較4月周均增17%
不及3月高點，三四線“觸底”回升
從當前新房走勢來看，5月整體市場延續弱復蘇，“比上不足比下有余”。據CRIC監測，全國65個重點城市2024年第20周商品住宅成交面積為330.89萬平方米，與第19周基本持平，與2024年4月周均相比增長17%，不過與年內高點3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。
分能級來看，三四線修復情況好于一二線，40個三四線近一周成交量已顯著好于今年3月周均水平，究其原因，多數三四線城市經歷了2-3年調整期，基數較低，已處于需求穩定“降無可降”階段，而對于核心一二線城市而言，整體利好新政仍有待發酵，暫未在成交端有明顯體現。
03
杭寧鄭等多城項目來訪量上升
成都4盤即開即罄，深圳“通宵賣房”
核心一二線城市上周來訪、認購均有不同程度的回升，我們結合目前成交端表現，可以將重點城市分為以下幾類：
一是熱點恒熱的上海、成都、西安等，近一周市場成交止跌，因核心區域網紅盤集中加推，使得市場熱度高位維持。以上海為例，5月16日開盤的黃浦區淮海中路板塊豪宅項目“凱德·茂名公館”，備案均價16.8萬元/平方米，75套房源45分鐘內售罄，單日銷售額超31億元。再如成都，上周錦江區錦發廣場、高新區遠達·天宸名邸、高新區保利新川天珺、天府新區麓湖生態城4個項目開盤，共推出438套房源，因地段稀缺+配套優越+產品力強等因素，4盤開盤去化率均為100%。
二是短期內市場熱度明顯回升類城市，以深圳、武漢為典型代表，整體成交已經顯著好于去年下半年周均水平。典型代表如深圳，熱銷喜報頻發，新盤加速出貨。據CRIC監測，上周4個住宅項目開盤入市，共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開，位于寶中的鴻榮源胤璇中心大廈不負眾望，129套新房開盤當天幾近日光，當天收金約15億；福田京基宸悅府，推售157套建面約85-140㎡2-4房，首開銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見和府推717套92-129㎡3-4房，周末兩天成交5.18億元，上門量超3000組，開盤92折，24小時不打烊“通宵賣房”。光明的潤璟里上周五拿證、取證即銷售，推245套78-89平3房，截止周日成交了83套、來訪超1000人。
再如武漢，主要是依托漢口和光谷熱點區域板塊單個熱盤驅動，第20周項目來訪認購小幅回升:全市單盤平均來訪56組，較上周上漲8%，較4月周均上漲12%，單盤平均認購量2.7套，較上周上漲17%，較4月周均上漲13%，轉化率4.8%環比上漲0.3個百分點。
三是多數城市諸如北京、杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等項目來訪量穩中有增，市場活躍度提升，但是尚未在成交端有所體現。以杭州為例，我們調研了主流項目，第20周單盤來訪量為160組，環比上漲45%，較4月周均上漲50%；單盤認購量為6.4套，環比漲64%，較4月周均漲19%。部分熱盤再現“社保巨子”：運河新城板塊的綠城宸岸印月搖號登記結果顯示，該盤首開141套房源，共1008戶家庭報名登記，整體中簽率低至13.99%，有房家庭社保高達118個月。
再如南京，第20周單盤平均到訪量為67組，持平4月周均，較去年下半年周均穩中有增40%，不過從認購量來看，單盤僅為2.17套，顯著不及4月和去年下半年周均水平。
而鄭州第20周整體市場到訪量環比上升約9%,認購體量環比下降1%。主力在售項目項均認購約6.6套(上周6.7套)。細分來看,改善環比下降22%；剛改環比上升33%；剛需環比下降3%。
四是個別弱二線城市諸如重慶、長春、福州、南寧等，市場暫無明顯起色。以重慶為例，第20周來訪量為7290組，環比下降2.02%，認購量313套，環比下降8.48%，轉化率4.29%。主要是由于樓市政策持續放松，以及房企釋放限時限量特惠房源，消磨客群對市場信心，轉化率低位運行。再如長春，重點監測的項目第20周周度到訪相比前一周環比僅增加1%，案場認購數量下降22%。大部分案場到訪的上漲基本來源于案場傭金以及到訪政策的調整，實際上整體成交并未出現太大變化；降低首付以及在利率政策未實施的情況下，整體市場相對比較冷靜。
04
二手房市場點狀復蘇
京津重回3月“小陽春”
上海上周末成交改善
二手房因前期市場熱度較高，受利好新政影響有限。據CRIC監測數據，2024年第20周（5.13-5.19），14個重點監測城市二手房成交面積146.92萬平方米，同環比分別下降18%和24%，較4月周均下降17%，較3月周均下降9%，與2023年下半年周均相比增長5%。
值得關注的是重點城市迎來點狀復蘇。以上海為例，據官網數據顯示，517新政發布后收割周末，即5月18日-19日二手住宅成交套數高達806套和743套，顯著高于2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。
再如北京，據第三方平臺數據顯示，517新政后首個周末（5月18-19日），北京二手房日均成交再次突破1000套，其中5月18日成交超900套，5月19日成交超1100套，周末兩天總成交超2000套，基本達到了2024年小陽春的熱度。無獨有偶，天津如是，二手房市場熱度穩步回升，據第三方平臺數據顯示，第20周天津二手房成交量環比上漲27%，周成交規模基本與3月持平。
總體來看，樓市517新政“降首付比+取消利率下限+降公積金利率等”齊發，短期內的確對購房者信心有所提振，各地樓市活躍度也有不同程度的提升：新房市場當前成交已低位回升，不過暫不及3月年內高點，二手房市場因前期熱度較高，目前更多是局部城市點狀復蘇。
預判后市，我們認為，5月新房成交環比4月會有一定程度提升，預期絕對量或與3月持平。各城市還將延續分化行情：對于前期熱點頭部城市上海、成都、西安等短期內熱度有望止跌企穩，杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標項目來訪量已出現回升，預期后續隨著政策持續發酵，成交端也將有一定體現。