城市發展正從增量擴張轉向存量優化。在此背景下，如何轉變傳統商辦的開發定位和設計思路？如何通過產業空間的更新迭代為城市帶來活力？德國FTA建筑設計創始合伙人、執行董事施道紅，既是一名建筑師，也是產業地產行業的觀察者，曾主持了1000多個產業園區的設計，他認為，傳統的高層商務辦公空置率在不斷升高，而“科創型辦公空間”則越來越受歡迎。要從注重開發走向注重運營，從重規模增長走向精細化經營，以終為始，減少不必要的空置，并通過城市更新盤活存量資產。
德國FTA建筑設計創始合伙人、執行董事施道紅
科創型辦公破局存量時代
戴德梁行的數據顯示，2023年上海甲級寫字樓全年凈吸納量為39萬平方米，同比下降38%，低于過去十年市場的年均72萬平方米的凈吸納量水平。不少企業正離開市中心商務樓，到園區尋求租金更低的辦公場所。
除了租金的原因，傳統商辦空間也漸漸難以適應未來辦公需求。在施道紅看來，這個變化主要就是產業的變化，他指出，金融和地產等傳統行業在縮水，而科技、媒體和信息等新興產業在強勢崛起，導致辦公空間需求的巨大轉移。從產品角度來看，傳統商辦的平面布局往往更強調效率和功能性，傾向于滿足基本的商務需求，整體上更有利于企業內部的溝通而不是外向性聯系。所以，以互聯網企業為代表的新興力量都選擇自建總部，不再依賴傳統商辦空間。而對于生物醫藥這類“含博率”極高的行業來說，對辦公場景的特殊需求更是與傳統商辦空間格格不入。
對此，從2003年開始，FTA專注研究設計城市創新園區，迄今已成為中國產業園區領域，設計實踐數量最多的設計機構之一，并成立了TOP創新區研究院，有著充足的城市更新、片區改造項目操作經驗。FTA的設計師通過對創新型企業、高知識型人群工作方式的理解,提供適應其創新發展的產業生態、靈活的產品及豐富生動的使用場景，為園區建筑注入活力和情感。
他表示，當下，科創已成為全球主流城市發展不可或缺的推動力。2015年，上海提出建設“科創中心”，多年來涌現了大批高新技術企業。“科創企業科創辦公突破了‘上班’的行為界限，將目光從標準化移開，不僅著眼于白領，還有科學家，養小白鼠的實驗員，軟件工程師，設計師，游戲從業者......我們就是要為一個個鮮活個體提供他們需要的空間。”
老建筑空間資源再利用
除了設計研究城市創新園區，如何進行老建筑改造，盤活存量資產，也是施道紅和FTA關注的命題。
以FTA設計的上海靜安國際科創社區為例，項目的前身是創立于上世紀50年代的彭浦機器廠，被打造為一個新舊交融、活力多元的混合社區，并無限接近7×24小時全開放的理想空間。場地內現存的四座工業老廠房，是上海近代工業的縮影。FTA面臨的挑戰之一，就是如何在開發高密度創新社區項目的同時，妥善留存工業遺址。
上海靜安國際科創社區
在設計中，四棟老建筑最大限度地保留原建筑特色組建和建材，在恢復原有紅磚立面的同時，局部立面將采用玻璃幕墻等現代展示手法，并嘗試利用部分老廠房結構為基底，與新建筑進行結合復建，老廠房被賦予了不同的未來使命——智造博物館、會展中心、社區服務中心、工業咖啡館，采用不同的更新策略，重塑新的城市空間。
“在辦公空間的設計中，我們打造可以激發企業活力的‘垂直社區’，通過可拆卸樓板、多層中庭，突破垂直交通模式的限制，使上下層之間的聯系更為便捷、多樣。多元化的產品類型適合企業的研發特性，如雙層挑空的共享空間，屋頂花園，每層設置IT機房，提供豐富的展陳空間；結合屋頂景觀庭院在頂部營造了‘CEO-BOX’，使建筑的頂層成為城市里的亮眼空間和交往場所。”
他強調，當城市更新上升為國家戰略，在此背景下，工業遺存作為見證工業歷史、傳遞工業文化、記錄城市印記、展現產業變遷、再利用價值可觀的特色城市空間資源，是城市更新不可分割的有機組成部分。
社群改變工作方式
事實上，如今的辦公空間，已經從過去關注面積延伸到現在關注空間。施道紅提出，在關注空間的同時，未來工作環境還會更關注社群、關注情緒價值，這是城市更新的另一層含義。他說：“科創園區的社群營造，一方面是優秀人才和企業的聚集，另一方面是產業的聚集。”
麻省理工一項研究表明，“全球80%的建設性創新來自于非正式的交流”，網絡上的交流無法完全取代面對面的帶有社群情感的交流，這也是創新的基礎。可見，未來隨著工作方式逐漸靈活多元，越來越多的人會選擇居家辦公和在第三空間辦公，但社群交流的空間仍然非常重要。
施道紅強調，他們提出在科創園區內營造“社群”正是基于這一趨勢，希望通過工作環境的營造來倡導企業內部的不同部門、不同圈層間的融合。他們看重的是人與人之間的連接,一個互聯的城市才是有溫度的城市,才是一個真正健康的城市,它不僅是美好生活的保證,更是產業永續發展的前提。
“城市更新的空間改造，不僅是硬件或形態上的煥新，更要根植于城市的文化與價值觀，營造活力與多元的氛圍，將傳統的工作方式轉變為一種生活方式，讓工作者更有創造的可能性。”他表示。
Q&A
澎湃新聞：城市更新時代，您認為產業的辦公建筑設計的出發點應該是什么？
施道紅：從宏觀層面來說，在存量時代，城市需要找到自身發展活力，產業仍是影響城市經濟的關鍵部分。傳統商辦模式下的“地段、地段、還是地段”理念也將不再成為主宰產業辦公領域的價值觀。設計不僅僅著眼于塑造一處激動人心的新地標，更重要的是解決城市發展的活力。
從微觀層面來說，中國的產業園區中，大約1/4到1/3的面積已經過剩。所以我們需要的不是面積，而是如何通過空間上的更新改造，創造能激發科研人員創新的場景和氛圍。
辦公建筑應該以人為本，除了采用綠色技術保證員工的舒適與健康，辦公建筑內部的空間需要靈活性和可變性。靈活的空間，就像一塊具有自然調節能力的“海綿體”。可以適應不同團隊和工作流程的變化。可變性的設計可以幫助辦公環境更好地適應未來的需求。
澎湃新聞：城市更新離不開大量空間改造，什么樣的空間設計比較有利于孕育創新？
施道紅：很多科技公司是從“車庫”起家的。車庫意味著靈活、自由、多元。為創業者、研究人員和使用者們創造一個持續交流和啟發的平臺，讓他們的創造力在這里得以充分迸發，為科創社區注入持久的活力才是優秀的空間。
一個優秀的辦公空間不應當僅僅作為“工作”去考慮。有利于孕育創新的空間通常具備以下特征，即高密度的混合、高頻度的交流、高感性的場景、高層級的業態和高敏捷的體驗五項原則。
澎湃新聞：未來辦公的發展趨勢是怎樣的？
施道紅：首先，隨著技術的發展，人與工作的關系發生了本質的變化，再也不是一個“人=機器”的時代。而是一個“人=創造者”的智本時代。工作成了一種活法，一種生活方式，是人們創造力表達的方式，是人們成長的工具，是人們感受意義、創造價值的途徑。 為了激發人們在智本時代發揮“人=創造者”的一面，需要用相應的物理空間去匹配。而產業社區強調人與人之間的鏈接，激發創新與合作，正符合了這一需求。
其次，城市進入存量時代，要從以往的建設思維轉型到精細化的產業運營思維，面臨設計市場的戰略轉型，我們思考的不僅僅是建筑設計，更是項目全生命周期的運營。