5月27日晚，上海樓市新政“滬九條”落地。首套房首付降至20%，貸款利率下調，非戶籍限購松綁，多孩家庭增加購房額度……新政落地首周，市場反饋如何？澎湃新聞走訪了多個售樓處及二手房中介門店，了解市場反饋情況。
從現場走訪情況來看，不少銷售人員反饋，新政加速客戶決策，也有首次置業客戶及改善性客戶受新政影響開始走進售樓處了解市場。不過，也有購房者反饋，自身的經濟實力仍是影響買房的一大因素。
新政加速客戶決策
首次置業客戶開始“心動”
位于楊浦、單價10萬+的中建壹品·浦江之星目前正在續銷中。
公開信息顯示，此次該項目推出5棟高層428套房源，建面約99-183平方米的3-4房，均價約10.99萬元/平方米，該項目于5月21日開盤去化九成，銷售額超49億元。
6月1日下午，澎湃新聞來到該項目售樓處，短短幾分鐘內就有多組客戶進入售樓處咨詢。項目沙盤及休息區域均有不少客戶。
該項目銷售人員介紹，此次新政對二孩家庭、離婚家庭都釋放了購房資格，新政出臺后的前三天，晚上十點、十一點左右還有客戶來直接訂房。“項目開盤就熱銷，去化九成，目前剩下的是尾盤，還剩99平方米和143平方米的。新政后看房客明顯增加，有時候一個樓層就剩一套房源，會出現兩組客戶同時看中搶一套的情況發生。”
據現場銷售人員介紹，“該項目距離黃浦江約500米，千萬級別就可置業濱江板塊，一些新客戶在新政前可能會觀望很多的樓盤，或者等等下半年的其他樓盤，在新政后有些客戶的心態開始發生轉變，選擇不等了，新政后客戶做決策的時間是明顯加快了。”
距離中建壹品·浦江之星不遠，還有一個在售新盤——縵云上海。由于當天預約看房者較多，該項目未能安排銷售人員臨時對接采訪。不過，澎湃新聞在項目門口看到，6月1日下午，驅車前來的客戶一個接一個，有時一分鐘內接連三輛轎車駛入車庫。
除了10萬+的項目，一些剛需和改善性項目也在新政后迎來到訪量的增加。
金橋碧云澧悅二期位于浦東周浦。公開信息顯示，該項目于5月12日開盤。
據項目銷售人員介紹，新政后項目到訪量提升約30%，同時客戶的復訪量有所增加，復訪量的提升也有利于進一步轉化為成交。
澎湃新聞在新房項目現場了解到，已有首次置業的客戶在新政后開始“心動”。
陳小姐是眾多看房客中的一員。據介紹，其畢業后就在上海落戶了，雖然一直擁有在上海買房的資格，但新政前一直未付諸行動。“我和我老公都是畢業后直接落戶上海的，我們是首套房，政策之前沒看過房子，首付三成加上一些其他的費用，感覺還是有點難度，這次首付直接下降到20%是有吸引力的，我和我老公測算過還款的能力，可以負擔。主要是政策出臺后不知道后續房價會不會漲，所以先出來看幾個項目了解一下市場。”
不過，也有剛剛獲取購房資格的客戶表示，“自身的經濟實力是影響買房的一大因素。我今年社保正好滿3年，政策發布后確實會心動。但想要買500萬一套的房子對我來說還是有壓力，還是要再考慮考慮。”
上海奉拓房地產經紀有限公司一名新房代理經紀人告訴記者，從我們分銷的一些項目來看，300萬至600萬的一些剛需和剛改項目仍是市場的主流產品。“目前市場已經回歸理性，新政發布后，我們給手上聯系的客戶如實告知，讓大家擇優去選擇一些匹配的方案，然后將決定權交還給客戶，產品優勢在哪里，不利因素在哪里，我們一一告知過后，客戶根據自身的居住條件、手上資金情況去做選擇，如果各方面合適的，客戶就可以入市，如果還款壓力之類的有些大，那客戶也沒必要著急決策。”
置換客重新走入售樓處
業內認為新政有利于打通換房鏈條
松江區泗涇地鐵站附近的招商時代潮派項目，在約20組咨詢的客戶中，張先生看中了125平方米戶型的房子，兩廳四房兩衛。
家里添丁，原本的兩房不僅局促，房間也不夠住了，張先生就動了換房子的念頭，盡管此前已經迎來首套房認定標準的調整，賣掉手中唯一的一套住房置換依然算首套，但是在住的房子一直不好出手。
“上海最近一波政策出來，我們看新聞和觀察中介的忙碌程度，感覺房子相對之前是好賣一點了，我們也打算讓點價格，趁這個時機趕緊賣掉手里的房子”，張先生向記者表示。
該項目的置業顧問介紹，上海新政發布后，來訪量顯著提升，本周末項目每天接訪量超過百組，來訪量較高，較上周至少上漲三成，客戶看房較為積極。
記者觀察到，該項目仍在蓄客階段，盡管項目來訪量增加，但購房者對價格、產品較為關注，心態相對冷靜客觀，性價比依舊是核心要求。
同樣的，在浦東三林的招商臻境項目現場，澎湃新聞了解到，也有置換客受新政影響走入售樓處。
“新政前，沒怎么認真地出來看過，目前手里的二手房還沒有掛牌。對我們自己來說，目前這個階段，我們有置換的需求。”林先生夫婦帶著不到1歲的孩子在售樓處了解項目及市場情況。
林先生對記者表示，“首付比例下調對我們的吸引力有限，畢竟多貸款也意味著月供壓力的增大，貸款利率下調還是比較實際的。”
按照上海此前發布的“認房不認貸”政策，像張先生和林先生這樣，選擇賣掉手中的二手房再置換的客戶而言均可按首套住房執行住房信貸政策。那么根據上海此次發布的信貸新政，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整后，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調整為不低于20%。
在購房心態上，林先生夫婦還是保持理性。“目前二手房的價格還是在低位，新政后我自己覺得會有一波小的回暖，但沒有太高的心理預期。置換還是要看手里的二手房能不能順利出手，也要看二手房的價格和新房的差距怎么樣。我們先出來看看了解一下市場。”
業內人士指出，2023年以來，全國各地都出現了一個新的情況，即二手房掛牌量激增，這也反映出一個問題——二手房不好賣。“二手房賣不掉就會有很多人沒有能力去換房，也意味著整個鏈條是打亂的，沒有疏通。隨著上海發布系列新政，將有利于打通換房鏈條，也有利于一二手房聯動。”
澎湃新聞從多個新房項目了解到，不少現場客戶量較大的樓盤，有置業顧問不斷將視頻和照片發布到朋友圈，以烘托項目熱度。對于后續市場走勢，項目置業顧問也表示，應該能為項目帶來實實在在的紅利。
新政釋放二孩家庭購房需求
大面積房型受歡迎
上海此次新政也為多孩家庭新增一套購房資格。
6月2日，澎湃新聞在閔行區外環外秀漣路上的“中企·云啟春申”銷售中心看到，門口簽到臺圍攏了三四組的看房者，在等待分配銷售人員介紹樓盤，休息區域的桌子基本坐滿了進一步洽談的看房者。現場有好幾名工作人員是在“滬九條”新政出臺后剛調過來支援工作的。
一名銷售告訴記者，上海新政發布后，樓盤已經成交了十幾套96平方米三房的房源，還有些客戶在等8月份加推的127平方米三房房源。“新政后，看房和去化的速度明顯是加快了，而且客戶精準度很高。”該樓盤為去年12月開盤，主要戶型就是96平方米和127平方米的三房房型，銷售單價約8萬元，“96平方米的戶型有部分是精裝，其他都是毛坯房”。該樓盤總價在641萬-1101萬元/套。
“之前來看房的潛在客戶，都要等很長時間才有回復，最近一周來看房的大部分是生育二胎的改善客戶，正是政策的利好群體。”該名銷售人員表示，銷售價按照一房一價銷售，“要買127平方米戶型的可能還要搖號，不一定能買到呢。”
5月28日，上海執行“滬九條”。其中，支持多子女家庭合理住房需求方面，對二孩及以上的多子女家庭(包括本市戶籍和非本市戶籍居民家庭)，在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房；優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準。
此外，位于閔行區外環內的天安一號在上海新政后首個周末開啟認籌，銷售戶型131-135平方米、100套150平方米以及20套175平方米，共計325套房源，精裝交付。該樓盤總價在1050萬-1866萬元/套。
6月2日，記者在樣板間看到，看房的客群絡繹不絕，一套房內同時有七八組看房者，樣板間外還有銷售人員和購房者在等待進入。銷售人員介紹，“認籌金為100萬元，據我所知好像已經認籌了有360多個了，還有明天（3日）半天，預計能有450個認籌左右，175平方米戶型比較少，看這個房型的也會看150平方米的戶型，單價是130平方米的最便宜，9.2萬元左右，面積越大單價越貴的。”
新房項目折扣收回倒計時？
業內：更多的或是逼定手段
記者走訪發現，盡管市場有回暖跡象，為吸引購房者、保證去化，有些樓盤仍舊推出購房優惠活動。位于松江區洞涇板塊的保利西郊和煦即是其中一員。
6月2日下午記者來到該項目售樓處，目測約15組客戶正在咨詢。項目的置業顧問介紹，對于新政前，周末項目的來訪量上漲了3-5成，客戶看房積極性顯著提高。
記者觀察到，該項目周邊有兩個直接的競品項目，購房者較為謹慎，多個購房者均表示都看看，對樓市的走勢判斷仍舊較為審慎，盲目看漲的客戶很少。
也有多個樓盤的置業顧問稱，即將收回折扣。
6月1日，澎湃新聞來到位于浦東三林的招商臻境項目， 據現場銷售人員介紹，新政后，該項目工作日到訪量有所增加，周末的到訪量增加更加明顯。“新政首個周末一天到訪量超100組，較新政前提升20%左右。”
澎湃新聞于6月1日17時40分左右到達上述項目，現場看房者依然絡繹不絕，至19時許，仍有經紀人帶購房者至售樓處。
據現場銷售人員稱，從一點半左右到五點左右是看房高峰期，銷售有限接待不過來，項目處排起長隊。
此外，澎湃新聞從項目現場了解到，新政之后，開發商折扣有所收回。“目前剩余的房源不多，針對不同面積的產品，折扣有所調整，折扣收回1個點至2個點，具體的還要以客戶的付款周期來具體核定。”
宣傳收回折扣的并非個例。位于寶山區的保利海上臻悅項目發布的海報顯示，即將收購項目的折扣；有業內人士向記者表示，此前，該項目的部分房源有97折優惠，買車位還送車位券。
另一個位于青浦區趙巷的華發四季也發布了折扣即將收回的海報，一位前往售樓處參觀的潛在購房者向記者表示，該項目小戶型的房源有95折折扣還送車位券，大的戶型折扣則是99折。
多位業內人士向記者表示，有些項目去化還可以的話，收回折扣倒也是可能，但更多的或是逼定的手段。
有業內人士表示，“我們也在看盤、走訪，明顯感受到客戶看房動力增加，但對價格及產品依舊較為挑剔，轉化到成交依舊需要配合一定營銷手段，預計新政對改善客戶預期，提振短期市場能起到不錯的作用。”
該業內人士同時表示，中長期來看，市場下行的壓力還是比較大的，尤其是上海的郊區項目，目前樓盤多存量大，且很多項目折扣力度和優惠也比較大，如嘉定某樓盤（映翠府），95折+送15萬黃金+送車位券，實際能優惠到幾十萬，對整個郊區市場都存在比較大的沖擊，雖然說可能不是直接競品，但對客戶的預期影響比較大。
二手房不同區域分化明顯
內環內“老破小”再迎春天？
從二手房市場來看，新政發布后市場反饋也較為明顯。
“手里客戶是有的，但客戶想要的價格的房源已經沒有了。”位于徐匯田林板塊的一中介門店店長說道。
據其介紹，“原本田林板塊內二房有賣310萬元、320萬元的，但是隨著新政落地，低價的房源基本已去化的差不多了，現在一梯隊的房源在賣的基本都是350萬元以上的。”所謂一梯隊的房源在經紀人眼中即房子本身沒有硬傷、總價低、業主誠意且配合的房源。
“有些買家會說，如果能談到原來多少的價格他就能接受，但新政后，一部分業主的心態也開始變化，談價的空間正在減小。”上述經紀人說。
在業內看來，上海此次政策更利好中心城區二手房。根據上海于5月27日發布的新政，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。這也意味著，社保滿三年的非滬籍單身人士可在除崇明外的任何區域購置一套二手房。
有位于浦東源深板塊的經紀人反饋，新政落地后門店整體的帶看量提升約2倍。“最近接待了不少小年輕，都是90后的自住需求，濰坊、竹園、塘橋板塊，熱度都還不錯，這部分需求都是出于通勤考慮。”
房東之間心態的也在新政后有所差異。“部分業主的心態有所提高，不著急賣的會調整一些價格，但大部分想要置換的房東還是會以市場價出掉。從買家來說，最大的一個變化是亂砍價的情況在減少。”
不過，相較于市區的二手房，郊區二手房的活躍度也出現分化。
據上海外環外一中介門店人員反饋，新政后該門店未成交二手房。“以往都是靠二手房來帶動新房帶看、銷售，現在一些新房項目不僅有折扣力度，還能送車位，相較于板塊內的二手房，市場認可度更高。最近客戶都直接選擇看新房，二手房看房客戶比較少，板塊內的房東仍在主動下調掛牌價希望在新政后順利出售。”
從二手房市場的整體情況來看，據太平洋房屋的監測數據，從太平洋房屋的基本情況看，政策發出后首周銷售日數據明顯高于上周同期水平，居間量同比增幅32.43%，新增房、新增客、新增帶看增長明顯。以上周六（6月1日）為例，6月1日新增帶看2203組，5月25日的新增帶看位1770組。
從一周的數據來看，上周(5月27日~6月1日)與5月同期周相比，太平洋房屋在新政后新增房環比增長25.18%，新增客環比增長53.03%，新增帶看環比增長33.84%，居間環比增長88.32%，成交導向與政策導向基本一致。
此外，通過新政以來新增房架構分析，目前總價在“300-500萬”房源在太平洋的掛牌量占比在增加。“1100-1500萬”房源的掛牌量占比明顯減少。
根據太平洋房屋數據，從成交價來看，本次新政策更加利于中小標房源，太平洋房屋成交中，“300萬以下”和“300-500萬”房源增加非常明顯，大標房源的激勵作用相對來說不太明顯。