深圳市風光 IC 資料圖

高頻次政策作用下，6月深圳二手房交易量再破5000套關口，并創近40個月新高。成交量回暖背后，“以價換量”仍在持續，且二手房在售量持續處于高位。

深圳市房地產中介協會指出，從2023年下半年以來持續至今的高頻率“托市”政策使得房地產市場持續回穩，但高頻的政策投放使政策成效的時效性相比過去大為縮短，也使得購房群體養成了所謂的政策會一點一點出臺優化的“觀望預期”。

6月二手房交易量創近40個月新高

根據深房中協統計，2024年6月全市二手房錄得（錄得量系指深房中協以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數）5309套，環比增長9.0%，同比增長66.3%。

深房中協指出，上半年在持續不斷的樓市優化政策加持下，深圳二手房市場在春節假期返工后呈現良好走勢，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

另據統計，2024年上半年二手房買賣合同共計錄得26864套，較2023年下半年增長23.7%，比2023年上半年增長28.8%。

深房中協監測數據顯示，6月市場成交小于90平方米的房源占總量59.3%，較上月再次下降1.2個百分點，反映出當前樓市的“回穩”，主要還是依賴政策持續利好刺激下提前入市的改善型群體，剛需型群體持續處于“萎縮”狀態。

從二手房價格而言，深圳當地中介反饋，“今年以來，市場逐步回暖，但成交量的上升，依然是以價換量得到的結果。”

深圳樂有家門店成交數據顯示，上半年交易的二手住宅里，超83%的房源以低于參考價的價格成交，較2023下半年增加了13個百分點。其中上半年低于參考價20%以上的房源占比達到26.45%，與2023下半年占比相比，增長了150%。

價格繼續下行的背后是二手房在售量持續處于高位。

截至2024年7月1日，據深圳市房地產信息平臺公開在售二手房數量統計，深圳全市有效在售二手房源62591套，對比6月1日統計的60958套在售房源增加1633套，環比增長2.7%。從月度走勢看，在春節假期復工后，市場二手房在售量呈現持續增長態勢，當前量較春節假期間在售量增加近1萬套，反映年后在市場有所好轉的背景下，業主出售意愿在持續上升。

6月新房住宅成交量環比增長46%

在高頻政策釋放下，深圳一二手市場仍存冷熱不均。

6月，深圳新房住宅成交量環比增長46%，但2024年上半年數據同、環比仍呈下降態勢。

深房中協數據顯示，2024年6月全市新房共成交3195套，環比增長34.5%，同比下降24.3%，其中新房住宅成交2927套，環比增長45.7%，同比下降4.0%。在5月深圳樓市政策的作用下，新房市場因交易統計節點等原因，5月市場未有明顯起色，但隨著政策效應的持續釋放，新房市場活躍度在6月得以體現。

但另據統計，2024年上半年新房成交14470套，較2023年下半年仍呈現出下降22.6%，同比2023年上半年下降37.9%的態勢。

據業內機構反饋，當前深圳市二手房相對同區域同品質的新房更具價格優勢，導致當前新房市場的吸引力相比二手房市場優勢不明顯，甚至造成部分客群由新房市場轉向二手房市場。

高頻次政策“托市”成效明顯，但容易產生“脫敏”效應

深圳市房地產中介協會指出，不難看出，2024年上半年房地產市場的持續回穩，主要還是得益于從2023年下半年以來持續至今的高頻率“托市”政策，如從去年7月份開始實施“雙證合一”，8月份“認房不認貸”，到年底“750豪宅線調整”，再到今年2月份放寬購房者社保/入戶年限，4月份開展“以舊換新”，5月初“分區限購”政策優化，以及最新5月28日降首付比例舉措等一系列優化政策的高頻次、高密度的投放，共同造就了2024年上半年市場“高光”的表現。

深圳市房地產中介協會提到，反觀當前市場總體情況，上述的任意一個優化舉措，要是放在過去都能帶來“王炸級”的成效。而當前如此高頻的政策投放，基本做到了“月月有新政”，但市場的反應仍可以看出政策成效的時效性相比過去大為縮短；另外，就是政策的實際惠及且能真正帶動實現成交的群體，依然以改善型客群為主，剛需群體里存在接續不上的問題。究其原因，除根本上房地產市場整體仍受制于當前大經濟環境的影響外，還在于當前擠牙膏式的“月月有新政”舉措，既對購房群體養成了所謂的政策會一點一點出臺優化的“觀望預期”，同時，因市場基本能猜準下一階段調控政策的內容，導致市場對調控政策逐漸產生了“脫敏”效應，難以產生市場的持續高關注度。

對此，深圳市房地產中介協會認為，除了市場已預判的優化舉措應出盡出外，是否考慮出臺實質性能減少購房群體購房稅費成本的政策，如契稅減免、縮短增值稅減免年限等。此外，持續縱向深化調控政策，比如徹底取消非核心區的限購舉措，將商務公寓限售年限與住宅拉齊等，以此形成組合拳式多舉措聯動效應。